İki farklı hesaplama, iki farklı gerçek

Katılım finansman tekliflerini değerlendirirken insanların yaptığı en yaygın hata şudur: toplam fazladan ödemeyi varlık değerine bölerek "faiz oranı" hesaplamak. Bu yöntem son derece yanıltıcıdır.

Örnek üzerinden gidelim: 1.000.000 TL'lik bir konut için toplam 1.070.000 TL ödiyorsunuz. Fazladan ödeme 70.000 TL, oran %7. Kulağa makul geliyor. Ama bu hesap yanlış.

Basit faiz hesabının sorunu

Basit yüzde hesabı şunu görmezden gelir: paranın zaman değeri. Bugün ödediğiniz 70.000 TL ile 15 ay sonra ödeyeceğiniz 70.000 TL aynı değildir. Bugün ödenen para, o süre boyunca başka yatırımlarda kullanılabilecekken kaybedilen fırsatı temsil eder.

Üstelik basit hesap şunu da atlar: teslimden önce ödenen taksitler. Evi elinize almadan 4-5 ay boyunca aylık 66.667 TL ödüyorsanız, bu ödemeler de gerçek maliyetin bir parçasıdır.

Basit Faiz — Yanıltıcı

Sadece toplam fazladan ödemeye bakar. Nakit akışlarının zamanlamasını ve para değerini görmezden gelir. Gerçeği olduğundan çok daha düşük gösterir.

IRR — Doğru Ölçüt

Tüm nakit akışlarını zaman değeriyle birlikte hesaplar. Banka kredisiyle birebir karşılaştırılabilir gerçek yıllık maliyeti verir.

IRR tam olarak nedir?

IRR (İç Verim Oranı — Internal Rate of Return), bir yatırım veya finansman işlemindeki tüm nakit akışlarının net bugünkü değerini sıfıra eşitleyen faiz oranıdır. Finansal analizde standart bir ölçüttür.

Daha sade bir tanımla: "Bu nakit akışını tam olarak sıfırlayan aylık faiz oranı nedir?" sorusunun cevabıdır. Bu oranı yıllıklaştırınca banka kredisiyle karşılaştırılabilir bir rakam elde edersiniz.

IRR hesabı, kurumsal finansta proje değerlendirme, tahvil fiyatlaması ve kredi maliyeti analizinde kullanılan evrensel bir standarttır. gercekfaiz.com aynı yöntemi, Newton-Raphson algoritmasıyla hesaplayarak kullanıcılara sunmaktadır.

Somut örnek: %7 nasıl %40'a dönüşüyor?

1.000.000 TL konut, Mart başlangıç, Ağustos teslim (t=5), 15 ay vade, %7 organizasyon ücreti:

Nakit akışları

t=0 (Mart): −70.000 TL org. ücreti
t=1–15: −66.667 TL/ay taksit (15 ay)
t=5 (Ağustos): +1.000.000 TL teslim
Toplam çıkış: 1.070.005 TL
Basit yıllık: %5,6
IRR yıllık: ~%40

%40
Basit hesap %5,6 gösterirken IRR gerçeği ortaya koyuyor

Fark bu kadar büyük çünkü 70.000 TL organizasyon ücreti işlemin hemen başında, t=0'da ödeniyor. Aynı zamanda teslimden 4 ay önce ödenen taksitler de gerçek maliyeti artırıyor. Bu erken çıkışlar, paranın zaman değeriyle birlikte hesaplandığında çok daha yüksek bir efektif faiz anlamına geliyor.

Banka kredisi ile nasıl karşılaştırırsınız?

Banka kredilerinde standart ölçüt Yıllık Maliyet Oranı'dır (YMO). KKDF ve BSMV dahil hesaplanan bu oran, IRR ile doğrudan karşılaştırılabilir.

Katılım teklifinin IRR'ı ile bankanın YMO'sunu yan yana koyduğunuzda hangisinin gerçekten daha uygun olduğunu net biçimde görebilirsiniz.

Sık yapılan hata: Bankanın aylık faiz oranını 12 ile çarparak yıllık oran hesaplamak. Bu da yanıltıcıdır — bileşik etki nedeniyle gerçek yıllık maliyet daha yüksektir. Doğru karşılaştırma için her iki tarafın da bileşik yıllık oranını kullanın.

Sonuç

Katılım finansman tekliflerini değerlendirirken basit yüzde hesabına güvenmeyin. Tüm nakit akışlarını, ödemelerin zamanlamasını ve paranın zaman değerini dikkate alan IRR, tek doğru karşılaştırma ölçütüdür. gercekfaiz.com bu hesabı sizin için otomatik olarak yapmaktadır.